Новости

Главная -> Новости -> Интервью Беслана Берсирова интернет-изданию "Новый проспект"

Интервью Беслана Берсирова интернет-изданию "Новый проспект"

 



Беслан Берсиров, заместитель генерального директора АО «Специализированный застройщик “Строительный трест”», рассказал «Новому проспекту» о своём опыте работы с эскроу-счетами и о том, как преодолеть негативные последствия реформы строительной отрасли.

- Беслан Рамазанович, 2018 год стал для многих строительных компаний рекордным по продажам, объемам строительства, запасу земли. А как у вас с рекордами?

- Год оказался рекордным по выручке – мы заработали 13,3 млрд рублей. Это лучший показатель за все 26 лет существования компании. Мы очень довольны. Причем, результат получился не аврально, а планомерно: продажи на высоком уровне шли ежемесячно. Плюс – в этом году доля ипотеки оказалась на уровне 68% от общего числа сделок. Это на 7% больше, чем за год до этого.


- А как на продажах отразилось изменение ипотечной ставки?

- В целом по рынку сейчас с ипотекой совершается более 50% сделок. Это говорит о том, что у населения собственных денег не хватает. А квартирный вопрос надо решать. Снижение ставки рынок простимулировало. Говорили, что надо бы еще снизить – до 8%, и даже до 6%. Но, увы. Нельзя снижать ипотечную ставку и при этом увеличивать ставку рефинансирования. Они взаимосвязаны. Растет одно – растет и другое. Что мы и наблюдаем сейчас. Спрос это, конечно, сдерживает.


- А что думаете о причинах и последствиях появления поправок в 214-ФЗ?

- К сожалению, что случилось - то случилось. Мы уже стоим перед фактом и будем жить по-новому. Хорошо это или плохо? Я считаю, что не стоило сейчас заканчивать  с долевым строительством. Последние годы именно оно было реальной опорой рынка. Без дольщиков многие застройщики просто не смогли бы работать, поскольку банковские кредиты им не по зубам. И сейчас не смогут. А власти декларируют увеличение объемов строительства в стране, что закреплено в майских указах Президента РФ. В этой ситуации отменять долевое строительство нелогично.


- Почему же так получилось?

- Те, кто продвигал тему отмены долевого строительства, донесли ее до руководства страны через идею защиты обманутых дольщиков. Логика такая: не будет долевого строительства, не будет обманутых людей и социального напряжения. Это самый легкий путь. По нему и пошли. А можно было решить вопрос иначе. Например, жестче контролировать застройщиков, чтобы не было среди них нерадивых. Но схему финансирования строек при этом сохранить. Но решили иначе. К чему это приведет? Будет меньше застройщиков, поскольку не все смогут привлекать средства банков. Предложение жилья сократится, и, в конце концов, вырастут цены.


- Есть хоть какой-то шанс сохранить старую систему?

- Нет. Если бы инициатива родилась хотя бы на уровне Минстроя или Госдумы, можно было бы надеяться на дискуссию. Но решение принято на самом верху, и оттуда поступила команда, которую все исполняют. Поэтому усилия строительного сообщества и регионов что-то изменить оказались напрасными. Мы, например, просили разрешить хотя бы поэтапно открывать эскроу-счета. Это облегчило бы строителям жизнь. Но нет. Центробанк возразил, что даже на последнем этапе строительства может что-то произойти, что не даст завершить стройку, и будут обманутые дольщики. Не хотят рисковать. Поэтому страдает застройщик. А в конечном счете  пострадает потребитель, потому что дополнительные затраты отразятся на цене квадратного метра.


 - И каков ваш прогноз?

- Я уже могу говорить не о прогнозах, а о фактах. У нас есть небольшой дом в составе проекта NEWПИТЕР, который еще в ноябре был переведен на эскроу-счета. Там цены на 10% выше только по этой причине. Дело в том, что мы два года эти средства не увидим. А цена денег у банков сегодня - 10-12%. Но люди  покупают. Правда, с осторожностью. В новом доме уже больше 30 квартир куплено по новой схеме.


- Как еще на жизни вашей компании отразится реформа отрасли?

- Изменится стратегия работы. Большие комплексы теперь будем проектировать и строить небольшими очередями – по 10-15 тыс. кв. м, чтобы успеть за два года все сдать, открыть эскроу-счета и вложить деньги в новые проекты. Изменится и экономика бизнеса. Мы уже внимательно пересматриваем ценообразование – смотрим, где бы сэкономить, поскольку маржа становится все меньше.

 

- И какая она сейчас?

- Да, никакая… Стройка – это и так длинные деньги. А в последнее время сроки реализации проектов сильно увеличились. Ту же градостроительную документацию стало сложнее получать. А это период, когда ты за землю уже заплатил и фактически заморозил вложения. Если от момента покупки земли ты выходишь на стройку в течение 6 месяцев - это выгодно. А если согласования идут полтора-два года? Это уже финансовые потери.


- А как у вас складываются отношения с банками? Все ли готовы работать через эскроу-счета?

- Переговоры о новой схеме работы мы начали с теми банками, с которыми плотно сотрудничали и до этого. Приятно отметить, что они шли нам навстречу и участвовали во всех обсуждениях. А проблем даже с прочтением нового закона было много. Наши и банковские юристы провели огромное количество дискуссий, пока пришли к общему пониманию документов. Больше всего работали с банком «Санкт-Петербург». Там открыли спецсчета и первое проектное финансирование для жилого комплекса «Новое Купчино». А сейчас общаемся со Сбербанком. Надеюсь, что для новых объектов проектное финансирование откроем и там, чтобы не один банк нас обслуживал, а хотя бы два.


- Не думаете создать специализированный банк, например «СтройТрестБанк», который и компанию обезопасит, и дольщикам даст больше гарантий?

- Нет. Каждый должен заниматься своим делом. Это моя принципиальная позиция. Поэтому у нас нет собственного автомобильного парка, механизированных управлений, нет заводов стройматериалов. Любое распыление будет отвлекать внимание от основной работы – строительства жилья. Нам это не нужно. Опять же, в любом бизнесе все сводится к конкретному человеку: если хочешь сделать хорошо – сделай сам. А найти несколько людей, которые будут, как ты думать и действовать на разных фронтах практически невозможно.


- Что думаете о новом составе правительства города?

- На моей памяти власть в городе менялась несколько раз. И каждый раз при этом в работе на какое-то время возникала некая неопределенность. А для строителей каждое изменение чревато простоем. Так что, для бизнеса любая смена власти – это всегда сложно. Хотя понятно, что ротация нужна. Но нужна и преемственность. В этом смысле радует, что многих из вновь пришедших мы знаем. Они профессионалы. Уже готовим вопросы от строительного сообщества для нового вице-губернатора. Скоро будет первая встреча, и мы очень рассчитываем на диалог.


- Какие вопросы поднимете?

 - Во-первых, нужны общие правила по строительству социальных объектов. Многие рационализаторы  пробовали этот вопрос решить, но так и не довели дело до конца. Я считаю, что создание такой инфраструктуры – однозначно вопрос государства. Но поскольку у государства сейчас возможности ограничены, предложили поучаствовать бизнесу. Но… нужны четкие правила и объемы нашего участия. Мы не можем и дороги, и школы, и больницы  - все строить за свой счет.


- Была же попытка создать Фонд социальных обязательств застройщиков?

- Да, мы хотели скинуться деньгами в государственный фонд, откуда чиновники могли бы брать средства на строительство социальных объектов по графику. Посчитали, что приемлемая сумма взноса – 4-6 тыс. рублей на каждый квадратный метр нового жилья. Остальное должно было вложить государство. Но цифра очень быстро выросла до 12 тыс. рублей, что бизнес никак не устраивало. Да и сама схема создания фонда оказалась спорная. Государство по закону не могло в нем участвовать. Поэтому мы добровольно отказались учреждать фонд. На этом история и закончилась. Во всяком случае, пока.


- А как решать вопрос с социалкой теперь, после изменений в законодательстве?

- Теперь мы вообще не имеем права тратить привлеченные деньги ни на что, кроме строительства жилья. Со счетов эскроу ничего брать нельзя. Получается, что теперь для строительства социальных объектов только один путь: брать кредиты, на эти деньги строить объекты и потом безвозмездно передавать их государству. То есть нам придется заплатить банковские проценты, заплатить налоги, оформить «подарок»… В этой ситуации детсад окажется на 20-30% дороже, чем раньше.


- Но есть же другие варианты. Та же программа «Социальные объекты в обмен на налоги», которая была в Ленобласти…

- Да, благодаря этой программе в Ленобласти произошел строительный бум. Схема всех устраивала. Мы сами по ней успешно построили школу на 1 600 мест и детсад. Правда, садик власти выкупили только через 2 года. Но нас и это устроило. Мы готовы ждать. И на выкуп по графику согласны. Главное, чтобы все-таки был выкуп. Возможно, город возьмет этот опыт на вооружение.


- Вы сказали, что сроки получения градостроительной и разрешительной документации сильно выросли. Эту проблему тоже будете поднимать в диалоге с новой властью?

- Безусловно. Здесь по разным причинам было много затруднений. Взять тот  же градплан. Это чисто технический документ, который привязан к проектированию. Но при прежней администрации его выдачу постоянно связывали с решением социальных проблем. То есть, сначала ты должен был ответить городу на вопрос, что ты ему добровольно построишь, передашь или профинансируешь (и заключить соответствующее соглашение). И только потом специальная комиссия решала - выдать тебе документ или нет. Несговорчивые могли год-другой после покупки участка сидеть без градплана.


-  В портфеле «Строительного треста» есть проект редевелопмента большой территории в Купчино, где раньше были гаражи. Город вам передал это пятно в качестве компенсации за нереализованный проект на севере города. Как прошло их расселение?

- Это была эпопея, которой не пожелал бы никому из коллег. Мы потратили на расселение 1,5 года и 200 млн рублей. На нашем участке было 2,5 тыс. гаражей. И еще несколько сотен гаражей на территории города, предназначенной в рамках проекта под строительство детского сада. Нам пришлось расселять и ее, а потом безвозмездно отдавать городу, поскольку иначе участок было не сформировать. Было много закулисных политических интриг. Мы сами предложили, что каждому владельцу гаража, который добровольно придет и заключит с нами договор, получит компенсацию. По факту, мы платили 50 тыс. рублей за каждый бетонный гараж и 40 тыс. рублей – за каждый железный. Это выше, чем городские нормативы по выкупу гаражей. Но, все рано, находились недовольные.


- А бесхозных гаражей было много?

- Примерно треть. Вообще, если капнуть эти гаражные кооперативы, там половина площадей занята под склады и всякое нелегальное производство. Эти гаражи занимают огромные территории города. Если бы город взялся за расселение, а потом выставил эту землю на торги, он бы компенсировал все свои расходы.

 

- А вы еще раз возьметесь за историю с расселением?

- Я бы не зарекался, учитывая масштаб таких территорий. Вообще, простых участков под застройку в городе почти не осталось. Везде или памятники, или промышленные территории, или гаражи. Кстати, по набору проблем гаражи на этом фоне выглядят не так уж плохо. Но, при условии, что город будет помогать с расселением.


- Как сейчас развивается проект в Купчино?

- Мы приступили к строительству первой очереди площадью 48 тыс. кв. м. Сдадим ее в следующем году. Продажи идут хорошо: за 2,5 месяца мы уже реализовали недвижимости на 0,5 млрд рублей. Вторую очередь откроем во втором квартале, а всего там будет пять очередей со сдачей каждые полгода-год. Полностью завершим работу в 2022 году. Конечно, если государство опять не решит нас чем-то остановить на полном скаку. Я всегда говорю: нам бы хоть 5 лет пожить в стабильной ситуации, без изменений. Но ни разу не получилось. Раз в три года обязательно какая-нибудь новелла происходит. И мы сначала вынужденно тормозим, а потом вынужденно догоняем. А это бьет и по срокам работы, и по деньгам.


-По какому механизму реализуете недвижимость в ЖК «Новое Купчино»?

 - В этом проекте мы успели получить разрешение на строительство на весь объем работ до 1 июля 2018 года и надеялись, что нам разрешат достроить дома по старым правилам. Стали привлекать деньги дольщиков. Но, судя по всему, к лету ситуация изменится. Что будет с дольщиками, которые уже заключили с нами договоры, пока не знаем. Но дом мы точно достроим, поскольку открыли проектное финансирование. Кстати, не всем коллегам это удалось. А начатых проектов по стране много. Говорят, что сейчас разрабатывают критерии для строителей, которым позволят достраивать объекты по старым правилам. Но что это будут за критерии, и насколько они будут объективными? Вопросов много. А ответов пока нет.


- А что в итоге получилось на проспекте Мариса Тореза?

- По площади дом получился на 40% меньше, чем мы планировали. Нам пришлось изменить его концепцию. Мы потратили большие деньги на создание уникального  жилого комплекса бизнес-класса. Получился, действительно, дом ручной работы. Цена там высокая – иначе экономика не складывалась. Практика показывает, что мы выбрали правильную стратегию. К осени проект завершим.


- В прошлом году вы сдали апартаменты AVATAR на Петровском острове. Какой на них спрос?

- Стабильный - половину уже распродали. Но спрос на апартаменты хуже, чем на жилье. Хотя, покупают их для жизни. Да и цена там высокая. Не только из-за элитного места и красивых видов. Дело в том, что половину участка при получении градплана нам пришлось уступить городу под медучреждение. Мы его построили и сейчас ведем переговоры с несколькими медицинскими сетями о продаже или дальнейшем совместном использовании. Это будет коммерческий объект.


- Еще строить апартаменты в Петербурге будете?

- Апартаменты продаются тяжелее, чем жилье. Поэтому нам они не интересны. Хотя есть компании, которые поймали волну и стали профессионально ими заниматься. Есть, правда, и другие, которые пытаются под видом апартаментов делать псевдожилье. Но нельзя огульно говорить, что все только об этом и думают, и по этой причине запрещать строительство апартаментов. Есть же нормы, позволяющие их строить. Значит формат законодательно определен. А задача власти - контролировать такие проекты на всех этапах жизненного цикла, чтобы они не превращались во что-то другое. Проще, конечно, классифицировать недвижимость по наличию кухонь. Но это неправильно! Мы так далеко зайдем…


- Как развивается ваш проект NEWПИТЕР в поселке Новоселье?

- Продажи в нем за год выросли в два раза – он нам приносит выручку в 250 млн рублей ежемесячно. Правда, к этому результату мы шли 5 лет. И пока пришли, только тратили. В этом году начали строительство еще двух домов. Там же строим школу. Образовательное учреждение сдадим в этом году, а последние дома первого квартала планируем ввести в 2021 году. Всего в составе первого квартала будет реализована 161 тысяча кв. м жилья. Площадь участка проекта NEWПИТЕР составляет 93 га, а общая площадь жилья на финальной стадии строительства составит 595 тысяч кв. м.


- А когда же в Новоселье построят новый ТК «МЕГА-ИКЕА»?

- Инвестор сначала сделал очень большой проект. Но конъюнктура рынка изменилась. И пришлось уменьшать площади. Сейчас поправленный вариант проходит  экспертизу. Мы надеемся, что уже в этом году начнется строительство.


- На каком этапе объект «Капитал», и когда вы его завершите?

- В этом году сдаем предпоследний дом площадью 75 тыс. кв. м с пристроен детсадом на 150 мест. Параллельно строим последний лот – «Архитектор» на 58 тыс. кв. м. Это будет доминанта с особенной архитектурой. Завершим в 2021 году. Всего в квартале получилось более 460 тыс. кв. м жилья вместе с последним домом. Также приступаем в этом году к строительству детского сада на 295 мест по программе «Стимул». Мы предоставили под него участок с инженерией и сделали проект. Подрядчика выберет муниципалитет. Строительство на 70% профинансирует федеральный бюджет. Еще 27% даст регион и 3% - муниципалитет.


- У вас три загородных объекта. Насколько этот сегмент перспективен для девелопмента?

- Все наши загородные проекты разные. Проект «Небо» в Кузьмолово мы завершили. «Озерный край» в Токсово - 14 домовладений на берегу озера – коттеджный поселок премиум-класса. Там усадьбы стоимостью 40-60 млн рублей, которые строим под конкретного заказчика. Найти такого покупателя сегодня сложно. Тем не менее, половина территории освоена – и люди уже живут. Есть еще проект в Петергофе – «Сад времени». Он на 50% реализован. Спрос с лета вырос, и тенденция позитивна. Надеемся, что быстро его завершим. В продаже остались только лоты вдоль улиц. А дома вокруг пруда Бауш давно распроданы. Поселок живет своей жизнью. Все довольно успешно. Но развивать дальше загородный формат мы не будем. Незаконченных проектов в Лениградской области много. Но много и нюансов: с градостроительной документацией, с подключением к сетям... Все это по затратам такое же, как в больших домах, а выручка на выходе значительно ниже, чем при строительстве многоквартирного дома.


- Как развиваются ваши проекты в Калининграде?

- Вторую очередь проекта «Город мастеров» в Большом Исаково сдадим в этом году. А в городе  Гурьевск (на границе с Калининградом) в этом году начнем строить пятиэтажный комплекс «Бархатный сезон» - шесть домов, рассчитанных на 443 квартиры. Общая жилая площадь в объекте превысит 25 тыс. кв. м. И купили еще один участок в центре города. Но детали нового проекта раскрою позже.


- За каким жильем, на ваш взгляд, будущее в России?

- Дольщик стал очень разборчив. Поэтому будущее за теми проектами, которые следят за качеством – инженерией, материалами, планировками. Конечно, затраты на качество больше, но и цена выше. Мы, кстати, никогда не боялись конкуренции по цене. Кирпичная технология – не из дешевых.


-  Будете хранить верность кирпичу? 

- Да. Другие варианты даже не рассматриваем.


- Как восстанавливаете свое личное равновесие? Что вас вдохновляет на работу?

- У меня четыре внука. Двое живут со мной. Я их любимчик, поскольку постоянно с ними вожусь. Заряжаюсь от них энергией. А еще спорт помогает. Занимаюсь каждый день.

Copyright © 2019.